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联合办公wework动作不断:拿下上海最贵写字楼后再拿楼

更新时间:2017年11月08日 来源:

联合办公巨头、独角兽WeWork在中国的打法将出现90度大转弯。

该公司在上海最近将会有三个大动作。第一,将从汇丰银行手中租下上海国金中心(IFC)一期大楼的一层;第二,将在南京西路的恒隆广场二期租下六层办公楼;第三,将在近期拿下市中心黄浦区一整栋新建的办公楼。

一旦背上沉重的租金成本,WeWork是否还是那个联合办公WeWork?

即便WeWork以8.5元甚至8元/平方米/天的价格拿下恒隆广场,每天的租金成本就接近10万元,意味着每个工位的价格必然大大高于其他空间。更重要的是,办公室本身已经在超甲级写字楼里,设施已经完善,留给WeWork的改造和升值空间又有多少呢?

一位要求不具名的行业人士表示,联合办公的核心是利差。联合办公WeWork以前是靠改造升值的,位置也不会是拿最核心的地方,“这次拿恒隆和国金,很为他们担心。”

除此之外,WeWork能否与其他租户兼容,甚至是否会影响到整个写字楼的出租率,由于此前没有先例,依然需要时间来解答。

更重要的是,恒隆广场和国金中心是否仅仅只是一个开始,联合办公WeWork会不会成为超级写字楼的常客?

2018年年初将在上海及北京新增四家办公地点。此外,除了进一步加快在上海、北京和香港的拓展外,2018年还计划进入3-5个新的城市,比如广州、深圳、成都等。

该消息人士表示,IFC的租约已经敲定,恒隆广场的租约还未完全敲定,主要是价格问题,不过问题不大。不出意外,联合办公WeWork将以9元/平方米/天以下的价格拿下恒隆的租约。

上海国金中心和恒隆广场分别是浦东和浦西最顶尖的写字楼,分别位于传统的商业中心陆家嘴和南京西路。国金中心是上海最贵的办公楼,租金普遍在15元-18元/平方米/天;恒隆广场办公楼的租金普遍在10-12元/平方米/天之间。

联合办公WeWork是从汇丰银行手中拿下国金中心的租约。汇丰银行持有国金中心部分写字楼,也将中国总部设在这里,占了一期大楼总共22个楼层。消息人士表示,联合办公WeWork拿下的那一层,很可能未来的最大租户依然是汇丰——联合办公WeWork在香港第一个空间就几乎由汇丰包下,双方有很好的合作历史。汇丰的初衷是通过WeWork的运营来解决国金中心内利用率不高的问题。

连续拿下国金中心和恒隆广场的租约,不仅是联合办公领域的重磅炸弹,对于联合办公WeWork自己来说,也意味着经营方式的大转弯。

联合办公顺应美国“自由职业者大潮”的出现而诞生,在中国又迅速与“创业潮”无缝对接,迅速崛起,其核心客户一直是自由职业者、创业者。后来,中型公司逐渐将团队放入其中,甚至一些500强也在拥抱联合办公,但这毕竟只是少数。联合办公倡导开放和共享,对于公司文化建设和隐私保护却并非好事。

潘石屹在推广自己的联合办公品牌SOHO3Q时,就曾被某公司CEO当面质疑:“联合办公空间天天搞活动,我不愿意让我的员工在上班时间做其他事情。”

正因为其特殊的客群,联合办公一直不被甲级写字楼接纳,甚至被看作是甲级写字楼的对立面——提供免费啤酒、没有着装要求、进出随意的联合办公,对于写字楼的形象和品质会造成损害。

对于联合办公WeWork来说,这也是其第一次进驻所在城市最顶尖的写字楼——目前WeWork在大陆共有7家办公地点——4家在上海,3家在北京;它们的选址都是在交通便利之处,但是位置不是城市核心,之前租金水平也并不理想。

比如其在中国的旗舰店——上海威海路696号,WeWork把这座历史悠久的英式建筑改造成一个容纳1300人的办公空间,现在它的普通工位的月租金是2200元;办公室的租金是每月3.6万元。

打破传统写字楼的计价方式从而达到利差,正是联合办公WeWork的核心竞争力。它将办公楼的租金核算方式从平方米改成工位。通过空间改造和营造氛围实现物业的升值。如果按平方米算租金,WeWork的价格是原价的2.5-3倍;但是以工位出租,反而让小公司节约了成本。

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