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独家发布!马上办公2017年Q3季度上海共享办公市场透析报告

更新时间:2017年11月15日 来源:

2015年是中国联合办公行业的“元年”,在两年半时间里,通过双创的引领和资本的助推,中国共享办公行业飞速发展,已经成为共享经济在房地产领域演绎的引领旗帜。中国共享办公行业仍处于发展早期,国外共享办公巨头也已进入中国,积极布局国内一线城市。

目前本土共享办公企业已经开始通过整合进行提升,包括行业规则的出台、头部企业的资源互通、一二线城市的全面布局、出海发展,中国共享办公行业整体发展水平正在进入快速上升阶段。我们将对在马上办公平台入驻的636家共享办公空间分析,通过数据展示2017年第三季度上海市共享办公市场的发展。

一、经济指标

2017年上海市1-8月份经济指标

2017年上海市办公楼开发投资

2017年上海市新注册登记企业数量

新注册登记企业包含:内资企业、外商投资企业、私营企业;不包含:个体工商户、农民专业合作 

数据来源:上海市统计局、上海市工商行政管理局

上半年,上海经济运行总体平稳、第三产业比重保持稳定,固定资产投资增速回落,办公楼开发投资整体放缓,2017年1-8月新注册登记企业总数量比去年同期增长。

二:市场供应

共享办公空间数量及规模

截止2017年9月底,共有636家共享办公空间入驻马上办公平台,提供2,363,975 平方米的办公区域。跟去年前三季度相比,今年共享办公数量新增了23%;上海共享办公空间规模在过去一年持续扩张,一线品牌空间纷纷抢滩上海,进行选址布局。

空间现状分布

1.上海各区域空间数量分布不均,普遍集中于浦东、黄浦、静安、徐汇等市中心区域,越向外辐射需求度越低;

2.写字楼市场成熟度、城市规划、配套设施、交通状况等是影响上海市办公空间分布的重要因素;

3.共享办公空间集中在市中心区域,选址多样化,传统写字楼、创业园区,商办联合也成为新的趋势。

工位数量占总量比

1.浦东新区的工位数量和空间数量都是排名第一,这与浦东新区的经济总量、行政区划面积相一致;

2.徐汇区的工位数量排名第二,空间数量排名第四,说明徐汇区的空间平均规模大。

总体单间工位与开放式工位对比

共享办公在中国的演绎说明:单间办公室更受欢迎;开放式工位在对接团队扩张、临时过渡办公需求上有实际作用;国内自由职业者人群尚未形成规模,共享办公当前的主力客户是年轻一代的中小企业、办事处。

各区联合办公与商务中心价格对比

1.商务中心集中在甲级写字楼、CBD中心,因此各区商务中心的价格与写字楼租金水平相一致;联合办公作为新型创业创新力量,在各区域内遍地开花,选址更广泛,以浦东新区为例,联合办公的工位平均价格只有商务中心的一半。

2.比较市中心其它各区的联合办公与商务中心的价格,差异幅度在10-20%,说明联合办公实质性地降低了企业的办公成本。

各区工位占比及价格对比

徐汇、静安、长宁、黄浦单间工位与开放式工位的价格差基本保持在18%—25%之间,浦东的价格差高达43%。如何提升开放式工位的产出和利用率,是空间精细化运营的课题,例如出售会员卡、跨区域移动办公、日租办公等。

三、市场需求

联合办公成交情况

1.在Q3季度联合办公成交71086个工位,排名前三的成交热点区域分别是浦东、徐汇、长宁;

2.从市场成交量和价格来分析,徐汇、长宁、静安是联合办公选址的优先区域;

3.浦东作为上海面积最大的行政区,虽然联合办公成交工位最多,但因为地理位置分布广,价格相对黄浦、静安偏低;黄浦区位于市中心,整体价格水平高,联合办公的成交价排名第一。

商务中心成交情况

1.Q3季度,静安区和徐汇区是市场成交热点,分别成交11502个工位和11106个工位。

2.成交价格上浦东、黄浦与静安排名前三。

各区域出租率

出租率调查显示,在新增供应快速增长的情况下,Q3整体出租率继续走高,表明市场的需求的增长正在追赶新增供应。

热搜商圈

张江高科技园区,被誉为中国硅谷,集中了互联网、科研的高级技术人才。张江的面积相对其他商圈来说不占优势,但用户搜索量高达54%,说明用户的互联网化程度高

对价格的选择

价格条件的搜索分析说明:线上搜索办公室的用户期望的工位价格是500-1000元/人/月;中小企业租办公室决策,性价比依然是第一决策因素

对工位数量的需求

最近几年,被称为中国创业者的“黄金时代”,投身“双创”大潮的人越来越多。随着创业的土壤愈加肥沃,软性和硬性设施逐渐完善,企业团队和规模逐渐小型化。

对办公户型的选择

虽然开放式办公位价格相对便宜,但单间工位还是更受客户的青睐,相比开放式办公位,单间办公室相对集中,环境安静,注重隐私,便于协同工作。

四、市场动态

Q3季度新增的共享办公空间

Q3季度资讯

五、政策

《众创空间服务规范(试行)》

1、给众创空间一个标准定义

“众创空间”是指为满足大众创新创业需求,为创业者提供工作空间、网络空间、社交空间和资源共享空间,积极利用众筹、众扶、众包等新手段,以社会化、专业化、市场化、网络化为服务特色,实现低成本、便利化、全要素、开放式运营的创新创业平台。

2、“规范”要求众创空间应具备以下功能

四大功能:创业辅导、投资融资、资源对接、氛围营造

3、明确提出团队中需具备“创业导师”

聘请天使投资人、企业家、成功创业者、技术专家、行业专家等担任创业导师,形成专业化导师队伍。

4、统一运营管理机制

建立“入驻→孵化→毕业→退出→跟踪”的运营管理链条。并对这一链条中产生的系列活动进行管理和约束:

如要求设定入驻门槛,建议设置筛选机制,建立毕业管理机制以及明确退出机制等。

5、细化服务项目

——基础服务(7)+辅导服务(8)+投融资服务(11)+咨询服务(6)+其他孵化服务(9)

细化了多项服务内容,包括有27项服务项目和8项其他孵化服务,其他孵化服务包括有:

技术服务、市场调研、众包服务、虚拟孵化、展会服务、网络推广、媒体合作、商旅配套以及创业者所需其他方面的服务。

来源:科技部火炬中心

—完—

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