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联合办公市场要洗牌了?瞎说!

更新时间:2017年11月16日 来源:

联合办公无疑是一个正处在风口上的行业。从2015年开始,各路联合办公运营商们如穿花蝴蝶般展开了一系列的合作、融资、并购,有新的玩家不断入场,也有人被潮水拍死在沙滩上,落寞离场。

联合办公有千亿级市场?靠谱!

根据克尔瑞发布的《联合办公2017半年报》显示,2017年1—7月份,联合办公市场共发生12笔融资,相比去年下半年的18笔略有放缓,其中仅优客工厂一家上半年就完成了总计14亿元的融资(不包括8月的12亿Pre C轮)。在联合办公行业不断“吸金”的同时,有个根本问题始终没人能说清楚:联合办公的市场空间究竟有多大?

有人这样计算,中国每年平均新注册企业的增速为27%,则2017年预计将有652万新企业进入市场,以此计算,联合办公的市场需求潜在规模将达到30000亿。对比目前联合办公仅为54.7亿的市场供给,30000亿的数字的确大的让人觉得不太真实。

所以有人给出了另一个数字——2000亿。他认为:“以后办公的人和办公的承载物,三分之一的写字楼依赖者都会进入各种各样的联合办公社区里去。根据数据统计,到2020年,大概有三亿平米的商办面积,如果把每平方米的年产值规模算到4000块。那么,1/3变成联合办公,大概就是2000多亿规模的生意。”做出上述计算的这个人叫毛大庆。

不久前,联合办公品牌优客工场与方糖小镇正式对外宣布达成战略合作。双方将互换部分股份并成立新的合资子公司,新公司董事长将由优客工场董事长毛大庆兼任,而CEO则由方糖小镇CEO万里江兼任。一石激起千层浪,联合办公又一次成为话题的焦点。

更早些时候,有一篇关于潘石屹杀入联合办公的文章在坊间广泛传播,它所表达的中心思想是:联合办公有上千亿的体量,潘石屹很精明,在房地产市场进入下半场的当口,以All in的姿势进入了联合办公战场,并主动掀起价格战。由于小潘不惜亏本割肉抢占市场,从而掀起了联合办公江湖的“洗牌”,业内众人将不敌,明年年底分胜负。

梳理此文的核心逻辑,大概有两点。其一,房地产市场躺着赚钱的黄金时代一去不复返,而联合办公是一个至少千亿级别的大市场,是为新产业、新风口;其二,价格战必将导致大洗牌,且以潘石屹为代表的“砸钱速胜派”将很快取得最终的胜利。

对于上述观点,二爷认为,对联合办公市场千亿级体量的判断是靠谱的,这与毛大庆等诸多联合办公业内大佬,以及各研究机构得出的结论基本一致。但关于“洗牌”的第二点逻辑却值得商榷。

联合办公市场现在就要洗牌?瞎说!

任何行业,任何时间点,“洗牌”俩字总是能够迅速引起关注,因为它即代表着风险,也意味着机遇:人人都担心洗牌会带走既得利益,人人又都对洗牌心存期望,说不定会摸到一张王牌。我们便从“洗牌”二字谈起,首先,洗牌是为了什么?

显然,洗牌行为一定是发生在当下局面的旧系统之中,而洗牌的目的则是要建立一套新的秩序。

二爷认为,在眼下仍处于早期的联合办公市场谈“洗牌”是没有任何意义的。原因在于,任何早期市场都意味着,快速成长,激烈变化,所谓的秩序在此阶段是一个“绝对变量”,洗牌后的秩序甫一建立,市场又变了,就如同一桌人牌都还没摸全,要再去洗牌吗?无限循环洗牌吗?这样的洗牌又有何意义?所以在类似联合办公一样的早期市场,洗牌是一个伪命题,任何“以洗牌的方式建立秩序”的论断都是在耍流氓。

于是,新的问题产生了:联合办公市场是否还处在早期?上文提到,市场普遍认同联合办公有千亿级的体量(2000亿是比较客观的),那么拿联合办公2000亿的数字与目前54.7亿的市场供给相对比,得出结论:早期。

另一方面,从市场区域分布上来看,联合办公的落地仍主要集中于北上广深等一线城市,而其他区域,特别是武汉、成都、西安等中西部经济较为活跃的城市,还是联合办公的荒原,仅在2017年上半年才开始萌芽,因此得出结论:早期。

最后,从2016年到2017年上半年,联合办公共计发生了至少40企融资事件,且单笔融资金额节节攀升,这是一个还在愉快的拿钱的市场,得出结论:早期。

在一个早期市场,为何会有关于“洗牌”的讨论?背后其实是这样一个问题:联合办公究竟是企业服务生意还是房地产生意?

除了基础服务以外,联合办公运营商增值服务能力的重要性愈发凸显。当按需付费、公共设施、工商管理、人才招聘、财税服务、金融服务、社群服务等等都开始成为标配,差异化的服务将成为联合办公玩家竞争的胜负手。

毫无疑问,企业服务正在变得越来越“智能”,DT和AI时代的到来已经开始影响着包括联合办公在内的几乎一切企业级服务行业。对一个仅仅走过2年时间,且充满着诸多未知和可能性的行业来说,谈论“洗牌”显然还为时过早。

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