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位置,位置,从联合办公到商业地产

更新时间:2017年11月16日 来源:

寸土寸金的上海,高楼鳞次栉比,土地如同空气和水一样珍贵。

“位置,位置,位置。”当钟澍被问到4.0产品的核心逻辑时,他毫不犹豫的回答。

动静分区且有格调和品位,这是4.0产品给人的第一感觉。更集中的分享和交流空间,而办公区域则是更私密的小单间,联合办公装修成本也超过了4000元每平米。

钟澍随手拿起记号笔,在玻璃墙上画了起来,解释着ABC三个区域不同的功能(配图),并介绍了最新的智能管理系统。“单个空间只需要2-3名员工,并且每个空间每月能省下4万以上的水电。”钟澍说。

从前,这里习惯被人叫红木馆,今后它有了新的名字,氪空间上海徐家汇社区。                                   

明天,它就要正式开业了。

2017年是联合办公关键的一年,政策到期,资本遇冷,众创空间和联合办公究竟何去何从。

从学习到超越,不过21个月

“当时还没有想清楚财务模型。”80后的集团董事长刘成城解释,2014年,氪空间只是36氪在南京的创业加速孵化器。当年1.0产品更像是简单的孵化器和众创空间,2.0和3.0产品已有联合办公所有形态,选址更靠近市中心,空间分隔更多样,不再是单纯的开放空间。

靠近市中心的徐汇区裕德路,一间不起眼的店铺,联合办公年租金至少30万。附近商圈的一层租金已经高达20块,二层也接近10块。

氪空间4.0产品就位于此,独栋3层,体量超过1万方,是国内目前最大的单体联合办公,而且租赁期限长达12年。

2016年初,联合办公氪空间正式从集团拆分独立运营,至今仅仅一年零九个月,在全国已有30个社区,2万多个工位,累计融资额超过6亿,最近更是获得IDG资本过亿元的追加投资。

从孵化器转型联合办公,氪空间自然经过阵痛和挣扎。

“我们之前还是屌丝思维,找旧楼、找便宜的联合办公物业,后来我发现不对,我们要找有共享价值的楼。”氪空间总裁钟澍钟澍补充道,空间的核心是联合办公商业地产,地段和位置,就好像,前50个万达广场一定在城市核心,到第200个时,万达的所到之处就是核心区。

钟澍坦言过去几年他们踩了无数的坑,如今非常清楚清晰三年后的样子,五月份最纠结的时候,一套图纸改过30遍,简直逼疯了设计师。

巨头自然免不了和鼻祖有一些比较。

“美国总部甚至逼着中国团队要让消防局给他们出承诺函。” 钟澍说,氪空间曾和WeWork有过深入的交流,物业、消防、施工等事宜两国巨大差异让WeWork无比艰难。至今WeWork在中国只有八个空间,无法本土化的问题依然存在。

但估值300亿美金的WeWork至少推动了联合办公发展。

“应该说有超过50%在学习它(WeWork),方向上我们有所趋同,他们也在研究我们。” 他的坦白和直接着实让人有点吃惊,而随之而来的产品细节,让人明白了另外50%的价值和意义。

3M(300mm)是建筑行业通用的模数,可追溯到木构时期。现代办公空间,墙之间的距离通常是2米4或者3米6(300的倍数),除掉1公分的踢脚线,摆不下3套常规1米2的桌椅。

“定制的桌椅,能让一个空间多15%的工位,推柜也用了不同的材料,重新设计和定制。”钟澍解释。他对细节非常挑剔,不难理解为何在2.0房间采访,连房间的油漆颜色都觉得有问题。

在他看来,氪空间已经是联合办公里的标杆,以后的创新就只有靠自己。

转型和升级成就新独角兽

据悉,国内此前陷入logo抄袭风波的联合办公品牌,虽然在体量上大过氪空间,但大多采用加盟模式,比如在太原、烟台、开封等二三线城市都有挂牌的情况。

“我们30个空间的收入可能比他们90个大。”钟澍补充道,地产和资管背景的他,也是最早参与类似联合办公项目的投资人。

在钟澍的预计中,氪空间能在2019年将实现5000万以上的盈利,随后迎来爆发性增长。

但是这样的增长和规模,来之不易。

2014年的杭州下了一场罕见的大雪,为了赶春节前的开业,刘文博和几个小伙伴,却在自己动手拼装着桌椅。“师傅把货一放就走了,说要回去过年,让我们自己想办法。”氪空间杭州地区负责人刘文博回忆道。

3年过去,如今杭州的氪空间,自西向东已经连成一条轴线。刘文博告诉锌财经,预计今年在钱江新城会开两个社区,其中一个是4.0的最新产品。而万塘汇社区则是接近3.5的产品,平均入驻率达到95%,最繁忙时甚至连会议室都租了出去。

“氪空间一直对我们很照顾,空间里的人也会互相帮助。”蚁类科技的创始人颜上涛是最早一批入驻企业,现场看完之后就签了约,当时场地都还未竣工。当颜上涛会碰到大数据和AI的问题时,他也不再担心,因为空间内就有专家。

“他们上门来交流过一些问题,很有礼貌。”慧川智能的创始人康洪文博士告诉锌财经,慧川智能从创立以来都是业内的“香饽饽”,团队中有不少来自微软研究院和美国名校卡耐基梅隆,而公司总部设在美国。

康博说,在氪空间无论去市区的哪里,共享单车或者打车都很方便。之前杭州人工智能小镇曾极力邀请他和慧川智能入驻,条件包括了免租场地和政策补贴,但他更看重这里的服务和位置,最后还是留在了万塘汇。

政策和补贴曾是这个行业的全部。而如今,红利耗尽,生或者死,显得格外赤裸。

“要是天天花心思想着拿政府补贴,估计早就挂了。”刘成城说,转型之后,孵化只是氪空间的部分服务。

如今,项目落地时,空间依然会上门和地方政府沟通,但是政策和补贴不是目的。“我们会先把事情做起来。”刘文博说,更多精力都放在社区运营和服务的对接上,政策和补贴是锦上添花。

借助36氪的背景,让企业在线上平台,更快的找到投资、供应商和客户,让全国资源自然的流动起来,让氪空间就是企业服务的最佳载体,钟澍补充,这才是氪空间真正的价值。

不仅如此,联合办公正在成为核心商圈的标配。

这让人兴奋,但背后亘古不变的是“低买高卖”和“商业附加值”的简单逻辑。

输出行业标准,从地产到地标

创业本就是低成功率的事情,而热潮过去之后这个行业会受到怎样的影响?

钟澍对此丝毫不感到焦虑。“有团队没有成功,也有团队由小变大,有些没成功的团队成员最后去了旁边的团队。”钟澍解答了潘越飞的疑虑。

以他所观察的某个氪空间的数据为例,最初空间内有24个团队,但2年之后只剩下9个,可9个团队的空间需求总和超过了之前的24个团队。

而且联合办公不同于孵化器和众创空间,并不是只适合早期创业公司。

“对大公司来说,是更弹性的资产配置方式,财务上不再需要持有大面积的物业,一旦战略或者业务的调整,能够更快的反应。”他补充,场地和装修的投入都是一次性的,但联合办公则可以按月和按季支付。

所以氪空间吸引的不仅是今日头条、摩拜单车等互联网巨头和相关的服务供应商,更有集团公司和传统企业。“顺丰,甚至恒天然这样全球最大的乳业集团,也入驻了氪空间。”钟澍说,这些企业就是想让自己臃肿的组织架构,和年轻人的工作模式发生碰撞。

有市场有关注,资本和人自然更加兴奋。

但地产行业高门槛却不是所有人都能进入的。钟澍举的例子很有意思,开火锅店的难度和开海底捞是不能比的。

红木馆的物业方,上海汉光投资管理有限公司的副总卢延林,在采访中表示,不少品牌都想和他们合作,但最后还是选择氪空间。“一方面,交流中氪空间的专业和理念,更打动我们,另外也是看中36氪的影响力。”他分析,强强联合也获得了地方政府的认可。

据卢延林透露,汉光给到氪空间租金有一定幅度的优惠,但具体数字属于机密,他不方便对外透露

比市场价更低成本商品再卖出,或者以市场价收入再卖出更多增值,这是一般的商业逻辑。

如果两者都占了,那大概是最好的商业逻辑。

“不幸的是,两者我们都占了,即使现在还没做到,以后也一定要做到。”刘成城说。

过去几年,互联网创业的热潮不仅产生了独角兽,也改变着传统企业对待工作的态度和年轻人的生活方式。“年轻人的心态改变了,更多的人愿意体验和尝试创业的生活,愿意尝试联合办公。”刘文博说,3年间,她辗转数城,4个社区,聊过上千个项目。

也许只有等风停了,才会知道谁是会飞的独角兽,谁是摔在地上的猪。

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