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让商办不再难办 联合办公能实现么?

更新时间:2017年11月16日 来源:

随着北京“326商办限购令”以及后续补充措施的不断抛出,遭受重创的商办市场交易几乎停滞。据中原地产研究中心统计数据显示,北京商办联合办公项目调控后两个月时间内,市场实际成交量跌幅99.9%。然而,据北京市住建委统计数据显示,截至今年3月25日,北京可售期房中,商办类产品共计20438套,面积达150万平方米。

面对成交冰冻和大量存货,如何突围成了近三个月以来所有手握商办物业的开发商在坐等政策变化之时,苦思冥想却依然短期内难觅答案的课题。

资产证券化成终极路径

尽管存在各种困难,但通过运营盘活存量资产、获取利润已经成了联合办公开发商的统一认识。随着运营利润的出现,资产证券化便成了随后的目标。

王戈宏曾向36氪举过一个例子,如果正常的租金收益率能达到3.5%,联合办公资产证券化之后加上税收优惠便能达到7%。美国的REITs过去30年平衡收益率是7%-8%,曼哈顿的房子,3.5%的出租回报率在全世界已经是最高,但是如果把很多房子打成包做成证券化产品,用REITs模式上市,每年租金回报率就可以达到8%。

“投资一栋商业楼宇,通过各种改造、升级成租赁用房,租金溢价收入是其中一部分,联合办公投资的增值收益也不容小。因为高品质人群聚集,会反过来带动周边的经营和楼宇本身的商业价值。”王戈宏表示。以新派公寓CBD店为例,这个以住宅楼宇改造而成的长租公寓项目,在成立之初就用类REITs模式做了轻重资产配合的系统架构。对商业地产的资产证券化,王戈宏认为,只要是资产都可以实现。   

而高和资本通过商业地产证券化运作过北京的金澳国际写字楼和高和萃等项目,则是另一个典型案例。

资料显示,高和资本2010年11月收购了接近现房的金澳国际写字楼,当时的市场租金只有4.5元/平方米/天,通过资本运作和资产再包装,两年之后租金达到了8元/平方米/天(其中市场整体上扬贡献了50%),最初开盘价时售价29500元/平米,一年后结案售价上涨至52400元/平米。

而另一个位于北京东三环的商铺项目联合办公高和萃,收购时形象较差,收购后发挥其沿东三环百米超长展示面的优势,通过提高项目的视觉冲击力化解了形象不足的难题。2012年10月时,其租金价格已高达28万元/平米,刷新北京最贵商铺记录。

无疑,通过业态重新包装运营资产一定会产生新的价值,但王戈宏认为,目前需要面对的首要问题是,在当前的商办政策下,资产里面的内容到底做成什么是个问题。此外,受困于国内现有的法律和税务环境,中国版REITs尚未能成功问世。

也有业内专家表示,将未来几年、十几年租约一次性打包,拿未来租赁收益权做质押,慢慢用金融工具摆脱租金压力,将租赁收益权部分实现期货化也一定是未来的方向。

借道联合办公or长租公寓?

从商办调控政策对物业面积和设施等方面的限制要求来看,全款购买、没有卫生间厨房灯居住功能、最少分割面积在500平米……商办项目的客群群体显然将会发生彻底的转变。

“从目前的政策走向上看,商办类项目显然必须从根本上打消小户型散售的念头,转而去寻找有置业实力的大中型公司客户,将项目改造为他们所需要的写字楼联合办公、办公类产品。” 优铺网创始人陈云峰认为,这也代表着商办物业运营时代的来临,联合办公空间可以是一个不错的方向,开发商可以自营,也可以积极寻求与物业运营机构合作,降低空置风险。

事实上,在此前的转型探索中,不少开发商已经开始介入联合办公市场,如远洋集团与WeWork联手打造的众创空间、龙湖的“一展空间”等。然而,他们都需要面对的是已然非常激烈的行业竞争。

除了即将同样杀入的开发商同行,优客工场、氪空间、WE+、酷窝COWORK等大量已进入行业多时的联合办公运营机构亦不容小觑。相对于开发商的初来乍到,这些机构已然积累了大量集中管理经验,不仅能够提升物业本身品质,租金收益也更有保障。此外,就联合办公本身来说,盈利难题也始终都在。

除了联合办公,长租公寓此前也是不少商办项目的改造方向。国务院办公厅在2016年发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》中,曾要求全面部署加快培育和发展住房租赁市场工作,并强调商业用房改建后可作为租赁住房,鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。在此背景下,大量的长租公寓创业企业兴起,商业用房曾经一度成为其重要的房源来源。然而,随着最新商住限制政策的出台,该途径也出现了变数。

“长租公寓虽然是租赁性质,但却是具有居住属性的,跟现有的商办政策并不一致,所以很矛盾,目前都在等待联合办公政策进一步细化。”新派公寓创始人王戈宏便向36氪表示,限购政策出台后,就和开发商交流过如何合作长租公寓,有的是开发商自己本身就有长租公寓品牌,有的是想委托合作,但都还没想好具体操作细节。

全生态链解决方案

“其实大部分都在观望,基本都没有特别好的办法。”对于当下开发商的应对措施,某房地产公司高管直言。然而,在观望的同时,也有不少开发商在做一些探索和尝试。

36氪了解到,目前北京的商办项目大户绿地便在近期公开场合表示,未来绿地北京多数商办项目将凭借产业和商业运营方面的经验和资源,积极构建商业生态,通过“平台+模式”做强商办运营,通过“产品+服务”提升盈利水平,依靠内生型的价值增值来实现增长和盈利。

而北京保利也在其15周年的品牌发布会上对外宣布,今年将正式开启商办元年,打造“全生态智汇商务统”,由城市星级综合体、自主星级品牌、星级创新孵化、星级长城汇平台、智慧星级产品、星级服务构成六大产品内核,并通过“精研一座城、布局多中心、塑造新地标、缔造大平台、资源全整合”五大举措,为旗下商办项目提供联动保障。

目前,保利地产在北京布局了六个商办项目,分别为保利·国际广场、保利·佲悦大都汇、保利·大都汇、欢乐大都汇和保利·未来城。其中,保利国际广场位于大望京CBD核心区内,保利大都汇地处北京城市副中心核心区位。

除此之外,北京保利还与SOM、GP、日建等国际顶尖设计公司和五大行等全球化物业租售公司共同组建了“商办设计工作室”。将包括国际领先品质的标准写字楼、融合全球办公理念的CITY SPACE新城市空间,以及酒店、购物中心、精品会所、国际会展等保利地产在南方已经非常成熟的产品序列因地制宜,组成完整“汇”系商办产品线。

北京保利认为,运营是做好商办的首要关键。因此,为全面保障入驻业主联合办公的物业使用以及投资客的资产保值增值,其将继续深化商办平台的建设,整合优势资源,借助运营、管理、合作、金融、服务五大通道,构筑客户资产新长城。

由此可以看出,房企不再是单枪匹马或仅限于行业内合作,更多的是在寻找联合办公生活升级服务类企业、互联网合作企业、大型金融机构等资源进行嫁接,扮演服务商或其他专业领域主要角色。

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