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发展两年多的联合办公空间,你真的了解他么?

更新时间:2017年11月21日 来源:网络

现如今,共享经济在国内处于 " 备受质疑 " 的局面,正如亿欧在《给共享家居判个缓刑:模式重、非刚需,只会变成 "To Be" 生意》文章中提到的一样,不少人已经从心里开始认同这一观点—— " 有些行业是打着‘伪共享’的招牌,走上了‘真租赁’的商业化道路 " 了,然而,如果商业逻辑走得通那还好说,更令人担心的是,一个行业颠覆的并不是原本的旧有业态,而是 " 它本身 "。

是 " 沉寂 ",还是 " 暗中打磨产品 "?联合办公空间的声音明显变弱了

与 " 融资增长超 200%"、" 年融资事件数超 20 起 " 的 2016 年相比,联合办公行业的动态在 2017 年显得较为平静。

据 IT 桔子信息显示,截至 2017 年 11 月 20 日,仅有 10 家企业获得了融资,他们分别是联合办公优客工场、梦想加、优享创智、DayDayUp、无界空间、众舍空间、倍格创业、氪空间、星库空间、Bee+ 等企业,而在这些企业当中,几乎有一半企业所获的融资轮次仍为 A 轮或 A 轮以下。这意味着,不光融资数量锐减、所获的融投资额度及最新轮次不如以前,融资的热度也大幅降低。

面对这样的行业现状,不少行业者在跟亿欧作者交流时也主动给出了从业反馈,包括 " 运营缺乏创新 "、" 并没有实现真正的‘联合办公’ "、" 出租率比一切都重要 " 等等,这些行业内尚未得到解决的痛点将是下一篇行业深度报道当中会重点提到的内容。

不过,在分析这个已经满两岁的国内 " 新型业态 " 之前,我们必须弄明白有关 " 联合办公 " 行业商业模式的几个基础问题,而这将为我们分析行业提供至关重要的信息点。

备受质疑的共享经济:打着 " 伪共享 " 的招牌,走上 " 真租赁 " 的商业化道路

近年来,共享经济在行业内掀起了一阵狂潮。

在 2017 年,据亿欧深入商场及部分公共场所调研所得,共享 KTV、共享充电宝、共享按摩椅、共享健身仓、共享快递柜等品类开始活跃在大众的视线范围内。据亿欧前段时间的统计数据显示,分享经济 / 共享经济领域内已经诞生了 170 家以上的公司,这股浪潮席卷力度之大令人无法估量,似乎只要是一个行业都能在前面冠以 " 共享 " 二字,各种千奇百怪的共享形式接连涌现。

很多人开始在心里产生疑问:均价十几到二十几块钱的雨伞也能实现共享?体育界出现了共享健身仓项目,另外还出了一个 " 共享篮球 "?还有一些共享业态是他们甚至都没听说过的,比如共享娃娃机、共享农场、共享摇摇椅、共享大屏等等。

在这些与 " 共享经济 " 相关的业态逐一显露在大众眼前的同时,不少行业人士也提出了相关质疑,它们是否只是打着 " 伪共享 " 的招牌?" 共享 " 的实质究竟是什么?究竟有没有在真正意义上围绕 " 闲置资源 " 展开 " 共享 "?在这一期,亿欧将从 " 联合办公空间 " 入手,垂直细分领域入手,进一步剖析行业的未来发展方向。

你真的懂 " 联合办公 " 吗?不如先试着回答以下问题

Question1:联合办公行业究竟赚谁的钱?做谁的生意?

最后一个问题的意义在于回归到 " 行业的本质 ",从本质上来看,联合办公空间其实就是一门 " 租赁 " 生意。

企业通过将物业承租下来,签下 5 年的租期,并通过设计、施工、装修、装饰等多个步骤将联合办公空间打磨成一种可供租赁的空间产品,其产品的特性在于人均空间更小、价格更便宜、对地段的容忍度较高。

而这正是大多数联合办公空间正在做的 " 生意 "。也就是说,因共享而带来的收益占比极低,有的甚至为零,出租空间而带来的 " 溢价 " 就是联合办公空间的最主要来源,甚至已经成为了不少空间的全部收入来源。但这一点却与联合办公空间成立的初衷有所背离。

在前不久的 11 月 14 日,全球联合办公峰会于上海成功落幕,但有行业人士指出,GCUC 从去年落幕到现在,并没有一家拥有可行性高商业模式的企业成功地跑出来。

据亿欧观察,虽然各家企业也在 " 做好二房东 " 的大前提下,进行各项商业模式的创新,比如 " 空间 + 服务 "、" 空间 + 投资孵化 "、" 社群 + 生态 "、" 移动办公 "、" 云办公 " 等等。

然而从总体上看,联合办公企业在其重要的三个维度—— " 空间环境 "、" 社区运营 " 和 " 社群指数 " 上面,仅仅只是较好地实现了第一点。诚然,就如优客工场首席战略官张鹏在这一届 GCUC 上所说,每一位联合办公领域的人都是拓荒者,但在亿欧看来,要想把联合办公变成一场真正能够推动中国新经济的事业,所有的企业主都有一段很长的路要走。

Question2:谁是联合办公的物业持有者?

深耕联合办公行业的人应该都知道,办公行业其实做的是 " 空间 " 生意,必须先有物业,才能实现办公空间的共享,而这一点让联合办公空间看上去更像是做 " 二房东 " 生意的行当。

那么,谁是物业持有者?根据亿欧了解,大多数非开发商背景的联合办公空间的物业持有均来自于写字楼的长期租赁,而物业方的真正业主即持有者为大业主、小业主及个人买家、其他业者三大类。而在总体上看,物业持有者对联合办公空间的态度则决定了这个行业能否获得较好的地段、更为合适的价格。

Question3:是谁在运营?

一年前,亿欧房产频道曾对联合办公空间进行过重点关注,在一些屡屡获得融资的新闻或采访类的稿件当中," 运营 " 二字出现的频率非常地高,这证明了运营人员在这个业态中存在的重要性。那么,运营人员来源于哪里?一般是什么样的从业背景?

有联合办公行业从业者告诉亿欧,好一点的空间会主动招募具有 " 海归背景 "、"5 星级酒店从业 5 年以上同时具有高职位 "、" 强运营能力 " 的人才去运营办公空间,但大多数年轻的、创业型联合办公空间养不起多个 " 高薪资 "、" 高标准 " 的运营人才。事实上,这个行业运营人员的水平很难被统一定义,甚至较为混乱。

Question4:联合办公行业的对手是谁?

在行业发展的这两年多时间里,我们很高兴地看到入局者从单一的 " 创业者 " 延伸到了 " 酒店运营商 "、" 园区运营人员 "、" 房地产开发商 "、" 商业地产从业者 " 等多种类型,这对行业来说确实是一件能起到促进作用的好事,但联合办公行业真正的对手是他们吗?

事实上,比起联合办公空间更具有优势的是 " 物业持有者 " 和 " 商务中心 "。前者不需要担心拿物业的问题,而且更容易切入市场;后者则拥有成熟的一套办公管理体系,适当地 " 降维 " 和拓展用户对他们来说并不是什么难事。

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