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商办地产商务中心空置率翻倍 美国要紧绷神经了

更新时间:2017年12月07日 来源:网络

  曾经让投资者趋之若鹜的美国商办地产商务中心要绷紧神经了。穆迪近日发出警告:美国商业办公商务中心地产面临周期性转折点。供应增长、需求减少、估值泡沫三个现象一起出现,对于商业办公地产项目可能是致命的。

 

  曼哈顿地产已降温?

  美国商业地产降温的趋势此前已有迹可循。

  华尔街见闻10月底提及,缺少了中国买家,曼哈顿大型办公地产的销量跌至了5年新低。

  商业房地产资讯网站Commercial Cafe当时的报告显示,三季度,曼哈顿大型办公商务中心地产的销售额暴跌67%至9.91亿美元,为5年来最低水平。而这一数字也只有2015年一季度峰值的十分之一。

  此外,商业地产的成交数量也出现了下跌。三季度曼哈顿办公地产成交数量同比下跌40%至6笔,均价则同比下跌19%。

  报告提到,一方面积极的贷款审批提高了地产价值,审批的美国商办地产价值远超过金融危机前的峰值,特别是CBD地区。

  另一方面,许多主要城市的商办地产项目不断涌现,造成供应过量的现象。

  穆迪提醒,当许多城市出现供大于求的时候,最可能受到影响的就是CMBS市场。

  CMBS即商业房地产抵押贷款支持证券,是资产证券化方式的一种,CMBS依靠商业地产商务中心的收入来还款。

  旧金山、西雅图空置率将翻倍

  办公空间的猛增和空置率的大涨,让情况在短期内不容乐观。

  穆迪估计,2018年,美国办公室空间年增速会达到过去三年的2倍;但是未来三年,商务中心办公室的整体空置率会从目前的低位13%上涨至少1.5个百分点。

  西海岸的旧金山和西雅图将遭遇的情况可能最为严重。未来三年,这两个城市的空置率很可能翻倍,超过12%。

  周期性转折点?

  目前美国商办地产体现出的特点,与商业办公地产市场周期中的商务中心转折期十分吻合。

  穆迪指出,商办地产市场有五个关键阶段,第三阶段转折期的特征就包括地产价值过高和供大于求。

  1)经济恢复期:地产需求增加;

  2)经济扩张期:空置率降低,租金增长;

  3)转折期:地产价值超过了建设成本和利润,商务中心新项目不断出现,供大于求;

  4)经济收缩期:需求降低,然而此前开工的项目仍在继续为市场供应;

  5)供需不平衡,空置率到达盯顶峰,地产价值下降。

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