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这家共享办公企业,凭什么估值200亿美元?

更新时间:2017年12月12日 来源:网络

美国联合办公空间公司成立仅6年多,总估值已达到200亿美元。据统计,2007-2015年,每年共享办公空间都有71%的增长,2016-2018年预计年增长68%。到2025年,包括共享办公在内的全球共享经济规模将增至3350亿美元。

中国WeWork的设置和资本注入将推动独特的业务模式更快地进入更多的中国城市,中国投资团将为中国联合办公的发展带来“资本+资源”的助力,从而创造出一个全新的生态系统,不仅服务于中国企业的成长,同时吸引优秀的外国企业进入中国,为中国市场和消费者提供更好的产品、技术和服务。

在共享经济大行其道的今天,别说是满街五颜六色的自行车,就是小到篮球和雨伞这些日常用品,都被贴上了“共享”的标签。虽说这轮风口过后有多少公司会从天上掉下来还不得而知,不过可以肯定的是,美国的共享办公--WeWork这家创立于2010年的公司已经成功借力上青云。

在7月中旬G轮融资中获得7.6亿美元投资,美国共享办公公司估值达到200亿美元,早已跻身“独角兽”企业之列,一家专注于共享办公空间的创业公司,现在它的市值超过了许多办公房地产信托投资基金(REITs),比如估值182.5亿美元的Boston Properties、估值177亿美元的Vornado Realty。

 

WeWork算是众创空间的领头羊,国内的徒子徒孙们都在研究他,也纷纷号称自己的目标是国内的联合办公,目前国内融资额最多的优客工场的毛大庆是这么分析的——

WeWork做的事是一个闭环。

在全球租办公室,一年的营业收入有8亿美元左右。8个亿美元营业收入,你怎么能支撑得了170亿美金的估值呢?但人家桌子底下有东西:“创业五年半,旗下92家公司,有21个在纳斯达克上市了”。

WeWork最早在纽约开始出现,共享办公的商业模式是向依托于当地房地产经济,向房东租赁房产,将其改造成共享办公空间,并以较高的价格按月租给公司和个人。主要面向许多创业者、小型企业提供共享的办公场所和其他后勤服务,但它的客户也包括通用汽车、IBM、Spotify以及Salesforce等大型公司。而如今已经遍及全球20多个城市,共享办公场所的理念已被广泛认可,将来会有更多的城市的上班族可以受益。

联合办公进入中国市场一年来,共有六家办公场所投入运营,还有两家将很快投入运营。目前联合办公中国市场拥有超过3000名会员,预计年底会拥有超过一万名会员。

我们已经看到了它独特的业务模式、明确的领先优势:不仅提供共享办公的办公空间,更通过它的全球网络为会员提供全球化的服务、资源;不仅服务于创新创业者、初创企业,更创造了新时代的工作方式、吸引了诸多大企业入驻,在全球范围内包括微软、通用电气、戴尔等领先企业,在中国吸引了汇丰银行、ofo小黄车等。凭借已有的领先规模、全球网络、充满活力的社区,将引领共享办公行业的发展。

2017年3月,日本软银集团曾投资3亿美元,随后公司估值升至170亿美元,股价也从51.81美元升至57.90美元。6月30日,向特拉华州州务卿公开提交的文件显示,以每股57.90美元发行了1320万股新优先股。

除了软银,此前还吸引了高盛集团、基准资本、联想控股旗下的弘毅投资等知名投资公司成为其股东。

完备的社会保障网络、发达的金融服务,使美国成为一个创业活动最为活跃的国家。服务于海量、轻资产、初创期的企业和个人,共享办公WeWork这样一个共同工作空间正在爆红。

除了收房租,共享办公还设法让会员们意识到,他们加入了一个丰富的商业网络,可以找到合作伙伴、客户、投资人。根据《福布斯》的报道,WeWork可以称为是“现实版的阿里巴巴”——每月至少有51%的会员和其他会员有一次交易。

这家公司自己不持有房产,而是靠整租后再共享租赁出去。乍一看,这家公司和俗称的“二房东”没什么不同,凭什么它的估值甚至超过许多传统办公房地产信托投资基金,成为新的商业巨头?原来,这家“二房东”在成长过程中不但凑齐天时地利,还享受了技术创新的红利。

天时地利助其成长

和大多数席卷市场的科技公司一样,WeWork也展示出“青春风暴”的力量。这家公司到现在满打满算也只有七年的历史,不过从提出概念,共享办公很快就迎来了春天。

WeWork运营的第一年,公司积累了1000名会员,在美国设立了2个办事处,之后该公司进入了爆炸式发展的时期,现在全球客户数量超过12万,在15个国家的49个城市中有156个办事处。

之所以能有这样扩张速度,是和轻资产战略有关。和传统的写字楼租赁方不同的是,联合办公并不自己持有房产,而是在城市的中央地段与房主签订长期合同,将其物业装修改造后,然后转租给个人和创业公司,提供配有豪华办公桌椅、沙发、会议室、WIFI、会客室、打印室、零食和休闲设备的时髦公共办公环境,并将其零租给需要的客户。

尤其是做房地产开发商和做共享办公并不割裂,而且有一定优势,开发商把原来盖房的地,变成了生产资料,把这个产业链继续下去,它本身是在传统业务上的一种创新与突破。

《华尔街日报》这样描述联合办公:这家公司主营业务是承租房地产大面积区域,然后进行分割,再分别转租给初创企业;它希望一起工作的创业者们互相交流创意,分享办公区域与行政服务;联合办公将最终发展成初创企业们的温室。

无论是WeWork还是ServOffice,都是创新型办公场所的代表,它大体有4种变革:

第一,地产开发到地产运营的轻资产变革。商业地产、楼宇经济呈上升趋势,但是传统模式下“拿地、开发、招租”的资金投入量大,运作周期漫长。相比之下,以联合办公模式为代表的地产运营商通过物业改造升级,可以在数月内完成项目交付,快速回笼资金。

第二,写字楼产品形态变革。一方面,租面积到租工位,非标准产品到标准产品的进步,瞬间打破了以楼层、面积、户型、使用率等为代表的写字楼的复杂性。另一方面,租赁标的可伸缩性以及租期的灵活性,又减少了企业对未来发展不确定性的顾虑。因此营销成本也将随着产品的改进而降低。从购买决策上来看,租一张工位和买一个汉堡有本质区别吗?

第三,集约经营到共享办公。客户获得的不再仅仅是一块面积或一张工位,还包括前台、会议室、茶水吧和休闲区等公共资源。而大部分企业对于公共空间存在依赖性,尤其随着通信网络技术的兴起,便携笔记本、iPad的普及,人们越来越多地尝试在多元化的空间内完成工作、交流、协作——但这部分空间的实际使用率并不高,甚至包括工位本身也是如此。而从另一个角度来看,使用比拥有更有价值。对联合办公本身而言,服务新客户的边际成本趋向为零,有机会降低门槛获取更大的市场容量——类似健身俱乐部的会员制。

第四,空间硬件到服务的变革。办公空间是企业最基本、最底层的需求。有了办公室,注册成立公司具备法人资格后,考虑的才是生产经营、财税、人力资源等服务增值。联合办公提供的第三方服务降低了客户采购成本的同时,也降低了第三方服务商的销售成本,而联合办公自身则获得客户关系和黏性,最终实现三赢局面。

当然,这些招数看起来和传统的“二房东”没什么两样。之所以能迅速崛起,还和当年那场金融风暴有关。2010年当开始推出共享办公业务时,美国的商业地产市场还未从2008年的金融危机中恢复,因此该公司能够以低价从业主手中签订了一些位置良好的写字楼长期租约,这大大减少了公司之后几年的固定支出,留足了利润空间。

而现在当商业地产租赁价格涨上来时,联合办公又采用另外一种策略,即与业主协商达成合约,包括优惠的租金和免费的租期等等。作为交换,作为“二房东”的联合办公会拿出高至一半的利润与业主分享,然后获得比正常情况更长的租期。

打造平等办公环境

除了良好的地段和稳定的租期这些“天时地利”的条件外,近些年来的“办公室革命”则为联合办公的崛起提供了“人和”的条件。

本世纪初谷歌的兴起不仅统一了互联网搜索,也推动了打开格子间、重塑开放空间的办公潮流,以至于每个人都或多或少听说过一些谷歌“办公室革命”的故事。

对于不少创造神话的科技公司来说,阴暗潮湿的车库是他们梦想的工作起点,而当创意熊熊燃烧后,知识英雄们就开始登堂入室,搬到宽敞明亮的大楼中去。为了保留对旧经济“颠覆性”的标签,这些公司的办公环境的设计要有别于传统,进而彰显自身的创造性和平等的办公文化。不过不是每家公司都能像苹果那样一掷千金盖个土豪总部,对于囊中羞涩但又要有“互联网思维”的公司来说,联合办公提供的服务正好能满足其需求。

联合办公对小型创业公司的吸引力在于其打造的充满活力的创业社区环境。社群文化是WeWork的一个重要特色,也是其最大的爆品武器。他们希望打造一个创造者的社群,激励人们从事热爱的事业,共享办公WeWork的理念是“努力工作,努力享乐”,就这么简单的几个字吸引了无数独自创业者和自由职业者进入WeWork。在其布置的办公区域中,一切都显得平等、透明,没有传统写字楼里那种等级意识和规则。里面还有随时可用的免费啤酒和安装乒乓球桌的宽敞公共空间,这让传统的办公区看起来更像一个校园社区。

这种共享办公空间的兴起,正好适应了厌倦传统办公文化的年轻一代的需求。现在的劳动者更加独立,随之而来的是更加细分的独特需求,主要体现在对于灵活性的偏好,以及对共享空间和服务的期望。初创公司热衷于在一个更广阔的群体中参与社交并从中获取商业利益,而共享办公平台则提供了这种机会。

共享办公租下办公空间后,对其重新设计,再转租给租户,以时髦的办公空间和欢乐时光迎合“办公室革命”,并培育出一个“实体社交网络”,让租户认为付费在办公空间里办公将是一个不错的选择,除了良好的办公条件外,还有机会在里面搭建商业网络。

以往共享开放办公平台主要服务小型客户,但如今也逐渐进入大企业的市场,租赁开放办公场地的公司中就包括了IT巨人IBM、音乐流媒体全球第一名Spotify,以及企业在线软件公司Salesforce等,这种零散式的办公室也成为开放办公的一种潮流。

插上科技翅膀

和大部分科技创业公司位于美国西海岸不同的是,美国联合办公成立于东部的纽约。当然,距离硅谷四个小时的飞行时间并没有阻共享办公标榜为一家科技公司的心,该公司多次重申其并非“二房东”,而是一家在共享经济下,将消费者和办公空间相连接的技术平台,从这点上看和优步、Airbnb没什么不同。

WeWork遵循的定理:它是世界上最大的共享办公公司,却不拥有一处房产;其主要价值主张是“空间即服务”,借鉴了互联网行业“软件即服务”的理念。公司像提供应用解决方案一样,强调的是可复制的标准化服务,即无论在全球哪个市场,都能够按标准的设计或流程规模复制商业模式。

他们也不放过任何使用新技术的便利,并通过技术传递出要借由科技来实现打造全球创新者社区的理念。比如其推出的主要服务于其社区成员的APP,有点像脸书和领英的结合体,租户可以发布活动、联系彼此,以及安排会议日程等。而这项移动APP技术的发展,搭建生态系统,让其品牌中所宣扬的价值能够具体化,为租户构建其在线上的和物理的社交网络。

国外的“WeWork们”本质上都不是靠收租金盈利,发掘优质创业型企业,引入投资或直接投资,才是其目标,设法让会员们意识到,他们加入了一个丰富的商业网络,可以找到合作伙伴、客户、投资人。

中国WeWork将在目前已经进入的中国城市包括北京、上海、香港继续增加共享办公空间,并在未来一年进入3-4个适合发展的新城市,同时强化本地团队、吸引优秀人才。中国已经成为发展速度惊人的商业、金融与创新的热土,联合办公的独特模式不仅可以为中国创业者、企业的成长提供帮助,也有助于吸引更多的外国投资、外国企业通过联合办公的网络进入中国,更好地为中国市场和消费者服务。

共享办公WeWork是美国创业圈的“明星”,不仅给数量庞大的美国小企业主创造了一个共同工作的空间,自己的估值也在快速攀升,被称为“上市在即”的明星企业。

今后,美国联合办公有望继续高速推进其国际化扩张之路。

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